Empréstimo com garantia de imóvel: compare ofertas em 2026

O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity ou refinanciamento imobiliário, é uma das modalidades de crédito com as menores taxas de juros do mercado. Em 2026, as taxas começam a partir de 1,09% ao mês, enquanto o crédito pessoal comum chega a mais de 8% ao mês.

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O empréstimo com garantia de imóvel é um tipo de crédito onde o solicitante coloca um imóvel como garantia de pagamento. Na prática, o imóvel é alienado fiduciariamente à instituição financeira durante o período do contrato.

Essa modalidade também é chamada de refinanciamento de imóvel ou home equity. O termo "home equity" vem do inglês e significa, literalmente, o valor patrimonial que você tem no seu imóvel.

Como existe uma garantia real para o credor, os riscos são menores. Por isso, as taxas de juros são até 5 vezes mais baixas que as de um empréstimo pessoal sem garantia.

O imóvel usado como garantia pode ser uma casa, apartamento ou imóvel comercial. Ele permanece em posse do proprietário durante todo o contrato e pode ser utilizado normalmente, inclusive para moradia.

O funcionamento é simples. Você oferece um imóvel como garantia e, em troca, consegue condições muito melhores de crédito: taxas baixas, prazos longos e valores altos.

Veja os pontos principais:

• O valor liberado pode chegar a até 60% do valor de avaliação do imóvel
• Os prazos vão de 12 a 240 meses (20 anos)
• As taxas de juros partem de 1,09% ao mês + IPCA nas melhores instituições
• Algumas instituições oferecem até 6 meses de carência antes da primeira parcela
• O crédito é de livre utilização: você pode usar para quitar dívidas, investir, reformar, estudar ou qualquer outra finalidade

Durante o período do empréstimo, o imóvel fica com alienação fiduciária. Isso significa que, caso haja inadimplência prolongada, a instituição pode tomar o imóvel. Porém, enquanto as parcelas estiverem em dia, o imóvel é totalmente seu.

Após a quitação completa do empréstimo, a alienação é encerrada e o imóvel volta a ficar livre de qualquer gravame.

As taxas do empréstimo com garantia de imóvel variam conforme a instituição, o perfil do cliente e o valor do imóvel. Confira as condições praticadas pelas principais instituições em 2026:

• Caixa Econômica Federal: taxas a partir de 11,19% ao ano (a mais baixa do mercado)
• Creditas: a partir de 1,09% ao mês + IPCA, prazo de até 240 meses
• Santander (Usecasa): taxa fixa a partir de 1,05% ao mês
• Porto Seguro: a partir de 1,20% ao mês + IPCA, carência de até 6 meses
• Banco Inter: home equity com até 240 meses para pagar
• Banco do Brasil: até 55% do valor do imóvel residencial e 45% do comercial
• Bradesco: taxas a partir de 1,59% ao mês

Para efeito de comparação, o empréstimo pessoal comum tem taxas médias de 8,30% ao mês, e o rotativo do cartão de crédito passa dos 400% ao ano. O home equity é, portanto, uma das formas mais baratas de se obter crédito no Brasil.

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Na maioria dos casos, sim. O empréstimo com garantia de imóvel vale a pena para quem precisa de valores altos, quer pagar taxas baixas e tem condições de honrar as parcelas no longo prazo.

Essa modalidade é especialmente indicada para:

• Trocar dívidas caras por uma linha com juros menores (cartão de crédito, cheque especial)
• Investir no próprio negócio ou capital de giro
• Reformar ou ampliar o imóvel
• Financiar estudos, como MBA ou intercâmbio
• Realizar projetos pessoais que exigem valores maiores

O ponto de atenção é o risco: se você não conseguir pagar as parcelas, pode perder o imóvel. Por isso, é fundamental fazer um planejamento financeiro antes de contratar e garantir que as parcelas caibam no orçamento com folga.

Antes de contratar, é importante pesar os prós e contras dessa modalidade de crédito.

Para conseguir um empréstimo com garantia de imóvel, é necessário atender alguns requisitos básicos.

O primeiro e mais importante: ser proprietário de um imóvel. Pode ser casa, apartamento ou imóvel comercial. Em algumas instituições, o valor mínimo do imóvel é de R$150 mil.

O imóvel precisa estar regularizado, sem pendências financeiras como IPTU atrasado ou débitos de condomínio. Se o imóvel ainda estiver financiado, algumas instituições aceitam desde que pelo menos 50% já tenha sido quitado.

Outro requisito comum é a comprovação de renda. As parcelas do empréstimo não devem ultrapassar cerca de 30% da renda mensal do solicitante. Em algumas instituições, é possível compor renda com familiares para atingir o valor necessário.

Sim, é possível conseguir empréstimo com garantia de imóvel mesmo estando com o nome negativado. Como o imóvel serve de garantia para o credor, o risco de inadimplência é menor e, por isso, muitas instituições aceitam pessoas com restrições no CPF.

Na prática, o empréstimo com garantia de imóvel para negativado funciona da mesma forma que para pessoas com o nome limpo. A diferença é que as taxas de juros podem ser um pouco maiores. Ainda assim, costumam ser muito mais atrativas do que as de um empréstimo para negativados sem garantia.

Se você está negativado e precisa de crédito com condições melhores, essa modalidade é uma das poucas opções viáveis no mercado.

O processo de contratação do empréstimo com garantia de imóvel é mais detalhado do que um crédito pessoal comum, mas não é complicado. Veja como funciona:

Na prática, não existe diferença. Home equity e refinanciamento de imóvel são nomes diferentes para a mesma modalidade de crédito.

O termo home equity é mais utilizado por fintechs e empresas mais modernas como Creditas, CashMe e C6 Bank. Já refinanciamento de imóvel é o termo tradicional usado pelos bancos e pelo mercado financeiro em geral.

Ambos funcionam da mesma forma: você coloca seu imóvel como garantia e obtém crédito com taxas reduzidas. A diferença entre home equity e hipoteca é que, na hipoteca, o imóvel permanece no nome do devedor. No home equity (alienação fiduciária), a propriedade é transferida para o credor até a quitação.

Sim, o empréstimo com garantia de imóvel é totalmente regulamentado pelo Banco Central do Brasil. Todas as operações seguem as normas do Sistema Financeiro Nacional e os contratos são registrados em cartório, o que garante segurança jurídica para ambas as partes.

O mercado de home equity tem crescido significativamente no Brasil. No primeiro semestre de 2024, essa modalidade movimentou R$4,6 bilhões, um crescimento de 41% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Para garantir uma contratação segura, escolha instituições regulamentadas pelo Banco Central e verifique a reputação da empresa no Reclame Aqui e no Procon antes de fechar negócio.

Agora que você conhece todos os detalhes do empréstimo com garantia de imóvel, é hora de comparar as ofertas disponíveis.

Cada instituição tem condições diferentes de taxas, prazos e valores. A melhor forma de encontrar a opção ideal é simular em mais de uma empresa e comparar o CET (Custo Efetivo Total) de cada proposta.

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