Tudo sobre financiamento imobiliário

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito voltada para a aquisição de imóveis, ou seja, um empréstimo específico para adquirir uma casa ou um apartamento, novos ou usados.

O interessante é que este tipo de crédito pode ser usado também para comprar lotes ou imóveis comerciais. Confira as condições gerais de financiamento de imóveis no Brasil:

Embora pareça distante para a maioria das pessoas, o sonho da casa própria se torna uma realidade para muita gente por meio do financiamento imobiliário. 

Isso acontece porque a taxa de juros deste tipo de financiamento é muito mais baixa do que a praticada em outras modalidades, como de empréstimo pessoal, por exemplo.

Portanto, o financiamento imobiliário é, na grande maioria dos casos, o melhor caminho para conseguir comprar uma casa.

Agora você já sabe o que é financiamento imobiliário, mas continue a leitura para entender tudo sobre financiamento imobiliário e tirar qualquer dúvida.

Como funciona o financiamento de imóvel?

Vamos ao mais importante: como funciona o financiamento imobiliário. Basicamente, este é um tipo de empréstimo, mas com a diferença de que deve ser, obrigatoriamente, utilizado para a compra de um imóvel.

Assim, por se tratar de um bem essencial para as pessoas, principalmente a primeira casa, ele tem taxas mais baixas e um prazo estendido. Entretanto, ele é um pouco mais burocrático, ou seja, está disponível somente diante do preenchimento de alguns requisitos, como a determinação de um imóvel e a renda, que detalharemos mais abaixo.

O financiamento imobiliário paga até 80% do valor do imóvel, ou seja, é necessário que o comprador tenha pelo menos 20% para pagar como entrada. Após a aprovação da instituição, este valor é pago diretamente ao vendedor do imóvel.

A partir de então, a propriedade já fica sob responsabilidade de quem solicitou o crédito e esta pessoa deve pagar parcelas ao banco por um determinado período. Geralmente, é um período mais longo, que varia entre 20 e 35 anos.

Requisitos para financiar um imóvel

Como citamos anteriormente, o financiamento imobiliário tem certa burocracia. Veja a seguir os 5 principais requisitos para financiar um imóvel.

1. Idade

Para começarmos, o mais básico: a idade. Assim como qualquer outro tipo de crédito, o financiamento imobiliário está disponível somente para maiores de idade. Assim, se você tem menos de 18 anos, vai precisar esperar.

No entanto, não existe uma idade limite, embora pessoas mais idosas, com expectativa de vida menor que 30 anos, também podem encontrar certa dificuldade.

2. Posses

Outro fator importante são as posses do candidato ao crédito, principalmente se tratando de financiamentos públicos. Isso porque leva-se em consideração se você já possui um imóvel para calcular as suas taxas de juros.

Por outro lado, já ter um imóvel pode ser uma boa alternativa para um refinanciamento de imóvel, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel, para comprar a sua casa.

3. Renda

Assim como as posses, a renda faz toda a diferença, porque é essencial comprovar a capacidade de pagar as parcelas. Geralmente, as empresas solicitam que você tenha uma renda mensal de 3 vezes o valor das parcelas.

Ou seja, o pagamento do financiamento deve ser, no máximo 30% do seu salário. Assim, se você recebe R$3.000, pode ter um financiamento de, no máximo, R$1.000 mensais.

É importante lembrar que, em caso de financiamentos por casais, o valor considerado é a soma dos dois salários.

4. Histórico

Outro fator importante, que pode mudar tudo sobre financiamento imobiliário para você, é o seu histórico de crédito. Ou seja, se você é um bom pagador. Portanto, se você está negativado, ou seja, com o “nome sujo”, será muito mais difícil de conseguir financiar um imóvel.

5. Imóvel

O imóvel a ser adquirido também é um fator. Isso porque é necessário que você apresente qual é este imóvel e algumas situações sobre ele. Além de estar totalmente regular, ele deve preencher alguns requisitos, como valor e localidade, por exemplo.

Porém, é difícil dizer corretamente quais são esses requisitos, uma vez que eles variam de acordo com cada instituição financeira.

Passo a passo de como financiar um imóvel

Preparamos um passo a passo desde os requisitos necessários para solicitar um financiamento imobiliário até o registro do termo de quitação.

Passos

Agora você já sabe tudo sobre financiamento imobiliário no sentido de como fazê-lo. Porem, se você for apto ao programa de financiamento público, Minha Casa Minha Vida, e optar por seguir com a aquisição do seu imóvel por meio dele, temos um guia específico.

Documentação necessária para financiamento imobiliário

Por ser um tipo de crédito mais burocrático, o financiamento imobiliário demanda a apresentação de alguns documentos. Veja a seguir uma prévia da documentação necessária para financiamento imobiliário.

Documentos do comprador

• Documentos de identificação, como RG e CPF ou CNH;
• Certidão de casamento ou união estável, para compradores casados ou divorciados;
• Comprovante de endereço;
• Comprovante de renda, como holerites, declarações de imposto de renda ou extrato bancário;
• Certidão negativa de débitos.

Documentos do imóvel

• Título de propriedade com o respectivo registro;
• Certidão dominial vintenária;
• Certidão negativa de ônus reais;
• Certidão negativa do IPTU.

Documentos do vendedor

• Documentos de identificação, como RG e CPF ou CNH;
• Certidão de casamento ou união estável, para compradores casados ou divorciados;
• Certidão negativa de interdição, tutela e curatela;
• Certidão negativa de ações cíveis e criminais;
• Certidão negativa de ações trabalhistas;
• Certidão negativa de execuções fiscais estadual e municipal;
• Certidão negativa de quitação de tributos federais.

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Documentos adicionais para financiamento público

• Cópia do CTPS;
• Extrato de cada conta do FGTS e autorização para movimentação de conta vinculada junto ao FGT;
• Certidão negativa de propriedade sobre bens imóvel.

Como citamos anteriormente, esta é somente uma prévia da documentação necessária para financiamento imobiliário, ou seja, podem ser necessários ainda mais documentos.

O fato de ser necessário apresentar documentação do comprador, do imóvel e do vendedor é requisitado pelo banco para comprovar que todas as partes envolvidas na negociação estão livres de quaisquer impedimentos legais.

De qualquer forma, só com esta prévia já dá para perceber que este é um processo burocrático e a documentação necessária para financiamento imobiliário é extensa.

Melhor financiamento imobiliário

É muito difícil cravar uma opção específica sem conhecer tudo sobre financiamento imobiliário em cada instituição. Além disso, cada pessoa tem condições diferentes.

Portanto, para te ajudar a entender qual o melhor financiamento imobiliário para você, vamos listar as principais variáveis que você precisa ficar de olho.

Juros pré-fixado e pós-fixado

A primeira delas é a diferença entre juros pré-fixado ou pós-fixado. Este é um ponto importante pois é decisão do comprador e vai delimitar os valores da parcela.

Pode-se dizer que estas são as duas modalidades de financiamento imobiliário, pois realmente têm o poder de mudar tudo sobre financiamento imobiliário com o passar do tempo.

Os termos “pré-fixado” e “pós-fixado” são referentes à correção monetária do financiamento, ou seja, à forma de calcular a taxa de juros que incidem nas prestações de seu financiamento.

Veja abaixo como funciona cada uma:

• Juros pré-fixado: as taxas de juros são definidas previamente no contrato, ou seja, o cliente saberá exatamente a quantia que pagará em cada parcela.
• Juros pós-fixado: a taxa de juros fica ligada aos índices de inflação e, portanto, flutua durante o contrato. Assim, não é possível prevê-las, por isso o nome de “pós”.

O custo

Após definir pela modalidade de taxa de juros, o mais importante é avaliar esta taxa, em si. Este é o principal fator de definição do custo do seu financiamento, que vai mudar tudo sobre financiamento imobiliário.

O valor que você pagará é o valor do financiamento X a taxa de juros X o prazo do financiamento + encargos + o valor do financiamento novamente .

Para ficar claro, vamos simular um financiamento imobiliário de R$200 mil, com taxa de juros anual de 10% ao ano e prazo de 20 anos, ignorando qualquer tipo de encargo adicional:
200.000 X 10% X 20 + 200.000
20.000 X 20 + 200.000
400.000 + 200.000
600.000

Portanto, em um financiamento com estes números, a dívida final seria de R$600 mil, com parcelas mensais de R$2.500. Deste valor, R$200 mil é o valor do que você recebe para pagar o imóvel e R$400 mil são de juros.

O prazo

O prazo é um assunto muito delicado, porque ao mesmo tempo que ele é um facilitador, ele também pode atrapalhar o seu financiamento. Isso porque o prazo mais longo é uma ferramenta importante para diminuir o valor das parcelas.

Sem um prazo estendido, a grande maioria das pessoas não conseguiria adquirir um imóvel. Porém, como o custo do empréstimo tem como um de seus fatores o prazo, ele também é responsável por aumentar o valor final da dívida.

Portanto, o ideal é encontrar um prazo que não seja extenso além do necessário e que, ao mesmo tempo, tenha parcelas que caibam no seu bolso sem dificuldades. Até porque atrasar o pagamento de parcelas de um financiamento é extremamente complicador por vários motivos.

Veja um exemplo de como o prazo afeta os valores: vamos utilizar a mesma simulação acima, na qual um apartamento de R$200 mil tem parcelas de R$2.500 por 20 anos.

Se o prazo de pagamento passar para 30 anos, o mesmo apartamento teria parcelas de R$2.222,22. Ou seja, diminuiria cerca de 11% do custo mensal. Mas, para isso, o valor final da dívida seria de R$800 mil, um aumento de aproximadamente 33%.

Percebe como o valor final aumenta muito mais do que as parcelas se diminuem? Portanto, o ideal é optar pelo menor prazo possível, dentro das suas condições financeiras.

Sistema de pagamento

Outro fator importante na hora de fazer um financiamento é o sistema de pagamento. Normalmente, existem duas opções: Price e SAC, cada uma com suas respectivas vantagens e desvantagens.

Em suma, o método Price começa com parcelas mais altas e tem uma redução constante. Assim, em poucos anos acontece uma redução considerável do valor da mensalidade do financiamento. Já mais próximo do fim, você estará pagando menos da metade do que pagava nas primeiras parcelas.

Já no SAC, as parcelas são mais baixas a princípio, mas se mantêm assim durante todo o financiamento. Ou seja, você pagará a mesma quantia mensal durante todo o tempo do financiamento.

Assim, é possível afirmar que estas são as modalidades de financiamento imobiliário no quesito de pagamentos.

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Requisitos

Por fim, mas não menos importante, é necessário entender os requisitos do banco ao oferecer este empréstimo. Afinal de contas, de nada adianta optar pelo crédito X se você não está apto a financiar por ele.

Assim, avalie cuidadosamente todos os requisitos e se candidate somente àqueles que você tem chances reais de conseguir.

Posso ter dois financiamentos ao mesmo tempo?

Uma dúvida que surge em pessoas que gostam de investir em imóveis é se posso ter dois financiamentos ao mesmo tempo.

E sim, é totalmente possível, independente das modalidades de financiamento imobiliário escolhidas. Entretanto, é necessário se atentar à regra de 30% da renda. Ou seja, a soma das parcelas dos dois financiamentos imobiliários não pode ultrapassar 1/3 da sua renda mensal.

Portanto, a possibilidade de ter dois financiamentos ao mesmo tempo existe, mas fica restrita a pessoas com uma renda muito alta.

Financiamento ou consórcio imobiliário

Ao decidir adquirir um imóvel, surge a dúvida entre algumas opções. E, talvez a principal delas seja “financiamento ou consórcio imobiliário: qual a melhor opção?“

Em primeiro lugar, é importante dizer que são dois métodos para adquirir um imóvel, mas com cenários completamente diferentes. Veja uma comparação:

Como é possível notar, cada modelo tem seus pontos positivos e negativos. As principais diferenças são:

• No consórcio você pode ter que esperar vários anos, mesmo pagando, para ter a sua casa à disposição. Enquanto isso, no financiamento você tem acesso imediato ao imóvel.
• O custo do consórcio tende a ser mais baixo, quando se calcula tudo sobre financiamento imobiliário, como os juros e as taxas adicionais.

Vale lembrar que é possível utilizar FGTS para amortizar financiamento imobiliário, assim como é possível usar o FGTS para dar lance no consórcio. Portanto, neste aspecto, não existe muita diferença.

Empréstimo pessoal atrapalha financiamento imobiliário?

Na verdade, não existe uma relação direta entre um empréstimo pessoal e a negativa de acesso a um financiamento de imóvel. Entretanto, é possível que um posso acabar impactando o outro.

Se você fizer um empréstimo pessoal e não for capaz de quitar as parcelas devidamente, terá seu nome negativado. E, com o famoso “nome sujo”, não é possível iniciar um financiamento imobiliário.

Essa é a única forma na qual um empréstimo pessoal atrapalha financiamento imobiliário, pois se você estiver em dia com ele, não existe nenhuma interferência.

Vantagens de financiar um imóvel

Financiar um imóvel é uma das únicas formas para que muitas família tenham um imóvel próprio. Mas, além disso, tem outras vantagens interessantes. Confira as principais:

• O imóvel pode ser logo após a assinatura, antes mesmo do pagamento da primeira parcela;
• O prazo é flexível e pode chegar a mais de 30 anos, possibilitando que seja interessante para pessoas de rendas menores;
• E possível utilizar o FGTS como valor de entrada para comprar o imóvel e para amortizar parcelas;
• Normalmente o contrato de financiamento tem uma garantia em caso de tragédias, se tornando uma segurança para o comprador;
• É possível utilizar FGTS para amortizar financiamento imobiliário;
• É possível que o valor do financiamento seja o valor de aluguéis, ou seja, uma quantia que o comprador já está acostumado a gastar todo mês.

Desvantagens de financiar um imóvel

Entretanto, nem tudo que se vê é um mar de flores. Com esse crédito também é assim, nem tudo sobre financiamento imobiliário é notícia boa. Veja os principais pontos negativos deste tipo de crédito:

• O valor final do imóvel pode triplicar ou até quadruplicar em um financiamento;
• Diferentemente de outros tipos de crédito, é necessário ter 20% do valor do imóvel para dar de entrada;
• Muito burocrático, com diversos requisitos complexos.

Agora que você já sabe tudo sobre financiamento imobiliário, fica a seu critério tomar a decisão de optar pelo financiamento ou por outro tipo de crédito que quiser.

De qualquer forma, conta com todas as ferramentas gratuitas da Financera Brasil para ate ajudar a escolher o melhor financiamento imobiliário ou qualquer outro tipo de crédito.