O que esta calculadora faz
Antes de se apaixonar por um imóvel, vale saber até onde o seu bolso aguenta. Esta calculadora mostra quanto você pode pagar de casa a partir da sua realidade: quanto a família ganha, quanto já compromete com outras dívidas, quanto tem de entrada, a taxa de juros e o prazo do financiamento. Com isso, ela calcula o preço máximo do imóvel, o valor do empréstimo, a parcela que cabe no orçamento e quanto da sua renda essa parcela vai ocupar. Ela ainda mostra como o preço e a prestação mudam se os juros subirem ou caírem, para você não ser pego de surpresa.
Informe a renda bruta anual
Some tudo o que a família ganha por ano, antes dos descontos. Se vocês recebem por mês, multiplique por 12. Inclua a renda de todas as pessoas que vão entrar no financiamento.
Lance as dívidas mensais
Coloque quanto você já paga todo mês em outras parcelas: cartão, carro, empréstimo pessoal, consignado. Isso reduz o espaço que sobra para a prestação da casa.
Coloque o valor da entrada
Digite quanto você tem guardado para dar de entrada, em reais. Quanto maior a entrada, menor o empréstimo necessário e maior o imóvel que você alcança.
Defina a taxa de juros
Informe a taxa anual que o banco oferece. Ainda não tem proposta? Use uma taxa próxima da praticada no mercado para ter uma ideia realista.
Escolha o prazo
Diga em quantos anos pretende pagar. Prazos longos baixam a parcela, mas você paga mais juros no total.
Ajuste o teto de comprometimento
Esse é o limite da sua renda que você aceita gastar com a parcela, contando as dívidas que já tem. No Brasil os bancos costumam usar cerca de 30%. Você pode deixar mais baixo para ficar folgado.
Veja o resultado
A calculadora mostra o preço máximo do imóvel, o empréstimo, a parcela máxima e quanto por cento da renda isso representa.
Como a conta funciona
A lógica é simples e segue a mesma que o banco usa. Primeiro, a calculadora pega a sua renda anual e divide por 12 para achar a renda mensal. Depois aplica o teto de comprometimento: se você ganha R$ 10.000,00 por mês e o teto é 30%, sobram R$ 3.000,00 para dívidas. Desse valor, ela subtrai o que você já paga em outras parcelas, e o que resta é a parcela máxima que cabe na casa. A partir dessa parcela, do prazo e da taxa de juros, ela calcula de trás para frente qual o maior empréstimo que gera essa prestação. Some a entrada a esse empréstimo e você tem o preço máximo do imóvel, ou seja, a sua capacidade de financiamento.
Exemplo prático
Vamos a um caso real. A família do Marcos ganha R$ 120.000,00 por ano, o que dá R$ 10.000,00 por mês. Eles já pagam R$ 1.000,00 em outras parcelas, juntaram R$ 60.000,00 de entrada e querem financiar em 30 anos a uma taxa de 11% ao ano, com teto de 30%.
Primeiro, 30% de R$ 10.000,00 são R$ 3.000,00 disponíveis para dívidas. Tirando os R$ 1.000,00 que já pagam, sobram R$ 2.000,00 de parcela máxima para a casa. Com 30 anos de prazo e 11% ao ano, essa parcela sustenta um empréstimo de aproximadamente R$ 219.000,00. Somando os R$ 60.000,00 de entrada, o Marcos chega a um preço máximo de cerca de R$ 279.000,00.
Agora veja o efeito dos juros: se a taxa subir para 13% ao ano, a mesma parcela de R$ 2.000,00 passa a comprar menos, e o imóvel cai para perto de R$ 250.000,00. Foi por isso que a calculadora mostra vários cenários de taxa de uma vez só.
Custos que vão além da parcela
A calculadora foca na prestação do financiamento, mas comprar um imóvel tem outros gastos que entram na conta no dia da assinatura. Reserve dinheiro para o ITBI (imposto pago à prefeitura na transferência, que costuma ficar entre 2% e 3% do valor, mas muda de cidade para cidade), além da escritura e do registro em cartório. Há ainda os seguros obrigatórios que o banco costuma embutir na parcela e, depois da compra, despesas como IPTU e condomínio. Nenhum desses valores aparece na simulação, então some-os ao seu planejamento para não apertar o orçamento mais tarde.
Dicas para usar a capacidade de financiamento a seu favor
Aumente a entrada sempre que der. Cada real a mais de entrada vira menos juros ao longo de décadas.
Quite ou reduza dívidas antes de simular. Quanto menos parcelas você já carrega, mais espaço sobra para a prestação da casa.
Trate o teto de 30% como limite, não como meta. Deixar a parcela perto de 25% da renda dá fôlego para imprevistos.
Teste prazos diferentes. Um prazo menor sobe a parcela, mas economiza muito juro no fim.
Refaça a simulação com uma taxa um pouco acima da oferecida. Se ainda couber no bolso, você fica protegido caso os juros subam.
Perguntas frequentes
Como saber quanto financiamento posso pagar com a minha renda?
Some a renda mensal da família, decida quanto dela quer comprometer (até uns 30%) e tire as dívidas que já paga. O que sobra é a parcela disponível. A calculadora transforma essa parcela, o prazo e a taxa de juros no valor de financiamento que cabe no seu bolso, ou seja, na sua capacidade de financiamento.
Quanto da minha renda posso comprometer com a parcela?
Os bancos no Brasil costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta mensal, já contando as dívidas que você tem. Esse percentual é um teto, não uma meta. Deixar a prestação um pouco abaixo, perto de 25%, mantém o orçamento mais tranquilo para emergências.
A entrada maior aumenta quanto posso pagar de casa?
Sim. A entrada não conta como dívida, então quanto mais você der, menor o empréstimo necessário e maior o imóvel que alcança com a mesma parcela. Entradas maiores também costumam destravar taxas de juros melhores no banco.
A calculadora considera IPTU, seguros e custos de cartório?
Ela usa a taxa de juros que você informar para calcular a parcela, mas não inclui IPTU, condomínio, seguros nem custos de cartório e ITBI. Esses valores precisam ser somados por fora quando você monta o seu planejamento.
Por que o resultado muda tanto quando altero a taxa de juros?
No financiamento de imóvel o prazo é longo, às vezes 30 anos, então um pequeno aumento na taxa pesa bastante no valor total. Por isso a calculadora mostra cenários com juros diferentes: assim você vê quanto de financiamento consegue pagar em cada situação e se prepara caso a taxa suba.
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