A
Anônimo
Especialista financeiro · Financera
Simulador de Financiamento Imobiliário
Use o simulador de financiamento imobiliário e calcule a parcela fixa, os juros e o total a pagar pela Tabela Price. Compare o CET e planeje a compra do seu imóvel.
R$
%
R$ 240.000financiamento imobiliário→
R$ 1.363/ mês
Entrada: R$ 60.000 (20%) | Juros totais: R$ 250.570 | Custo total: R$ 550.570|Saldo remanescente ao final do prazo: R$ 0
Pagamentos anuais
Principal vs. juros pagos a cada ano
Tabela de amortização
| Mês | Pagamento | Principal | Juros | Saldo (R$) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 1.363 | R$ 263 | R$ 1.100 | R$ 239.737 |
| 2 | R$ 1.363 | R$ 264 | R$ 1.099 | R$ 239.473 |
| 3 | R$ 1.363 | R$ 265 | R$ 1.098 | R$ 239.208 |
| 4 | R$ 1.363 | R$ 266 | R$ 1.096 | R$ 238.942 |
| 5 | R$ 1.363 | R$ 268 | R$ 1.095 | R$ 238.674 |
| 6 | R$ 1.363 | R$ 269 | R$ 1.094 | R$ 238.406 |
| 7 | R$ 1.363 | R$ 270 | R$ 1.093 | R$ 238.136 |
| 8 | R$ 1.363 | R$ 271 | R$ 1.091 | R$ 237.864 |
| 9 | R$ 1.363 | R$ 272 | R$ 1.090 | R$ 237.592 |
| 10 | R$ 1.363 | R$ 274 | R$ 1.089 | R$ 237.318 |
| 11 | R$ 1.363 | R$ 275 | R$ 1.088 | R$ 237.043 |
| 12 | R$ 1.363 | R$ 276 | R$ 1.086 | R$ 236.767 |
Apenas principal e juros. IPTU, seguros e taxas locais variam — adicione-os em Outros custos mensais para uma visão mais completa.
Simule seu financiamento antes de assinar
O simulador de financiamento imobiliário mostra quanto vão custar as parcelas da casa ou do apartamento que você quer comprar. Você informa o valor do imóvel, a entrada que já tem guardada, o prazo e a taxa de juros, e a calculadora estima a parcela, o total de juros e quanto você desembolsa até o fim do contrato. Funciona para qualquer financiamento habitacional, seja para quem já está negociando com o banco, seja para quem só quer saber se a parcela cabe no orçamento.
Informe o valor do imóvel
Coloque o preço do imóvel que você pretende comprar, por exemplo R$ 400.000,00. É sobre esse valor que o banco calcula a entrada e a parte financiada.
Defina a entrada
Digite quanto você tem para dar de entrada. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros você paga no total.
Escolha o prazo
Selecione em quantos meses quer pagar. Prazos longos diminuem a parcela, mas aumentam bastante o total de juros.
Informe a taxa de juros
Use a taxa que o banco ofereceu, ao ano ou ao mês. Se ainda não tem proposta, simule com taxas próximas das praticadas no mercado para ter uma ideia.
Confira o sistema de cálculo
O simulador usa a Tabela Price: a parcela é fixa do início ao fim. Nos bancos você também encontra o SAC, em que a parcela começa mais alta e vai caindo mês a mês.
Veja o resultado
A ferramenta mostra a parcela, o saldo devedor e o total pago. Ajuste a entrada e o prazo até encontrar uma parcela que caiba no seu orçamento.
Como o cálculo é feito
O financiamento da casa funciona sobre o saldo devedor: a cada mês os juros incidem só sobre o que você ainda deve, não sobre o valor cheio. Existem dois sistemas para montar as parcelas.
No SAC, a parte que abate a dívida (a amortização) é sempre igual. Você divide o valor financiado pelo número de meses e soma os juros do mês. Como o saldo cai a cada pagamento, os juros caem junto e a parcela vai ficando menor.
Na Tabela Price, a parcela é fixa: no começo você paga mais juros e amortiza pouco, e no fim acontece o contrário. O valor mensal nunca muda.
Veja um exemplo no SAC. Imóvel de R$ 400.000,00, entrada de R$ 80.000,00 e financiamento de R$ 320.000,00 em 360 meses, com juros de 0,9% ao mês:
- Amortização fixa: R$ 320.000,00 ÷ 360 = R$ 888,89 por mês.
- Juros do primeiro mês: 0,9% de R$ 320.000,00 = R$ 2.880,00.
- Primeira parcela: 888,89 + 2.880,00 = R$ 3.768,89.
Conforme o saldo diminui, os juros encolhem, e perto do fim do contrato a parcela chega a algo em torno de R$ 896,00, quase só amortização. Na Tabela Price, essa mesma simulação daria uma parcela fixa de cerca de R$ 2.999,00 do começo ao fim. Repare que, nesse cenário, os juros somados ao longo dos 360 meses passam de R$ 500.000,00, acima do próprio valor financiado. É por isso que o prazo pesa tanto: encurtá-lo aumenta a parcela, mas reduz muito o total de juros.
SAC ou Price: qual escolher?
Não existe resposta certa para todo mundo. O SAC combina com quem aguenta parcelas mais altas no começo e quer economizar juros no longo prazo, já que o saldo devedor cai mais rápido. A Price ajuda quem precisa de uma parcela inicial menor e previsível, mais fácil de encaixar no orçamento sem sustos. Este simulador calcula pela Tabela Price; peça ao banco também a simulação no SAC e compare o total pago no fim antes de decidir.
Custos que o simulador não mostra
A parcela não é o único gasto. Antes de fechar, separe dinheiro para o ITBI (imposto municipal sobre a compra, que varia conforme a cidade) e para o registro em cartório. O banco também cobra uma taxa de avaliação do imóvel e os seguros obrigatórios do financiamento (cobertura de morte e invalidez e de danos ao imóvel), que já entram na parcela e elevam o custo final. Na hora de comparar bancos, olhe o CET (Custo Efetivo Total), que reúne juros, tarifas e seguros num único percentual. Duas propostas com a mesma taxa de juros podem ter CET bem diferente.
Dicas para pagar menos juros
- Dê a maior entrada que conseguir. Cada real a mais na entrada é um real a menos rendendo juros por anos.
- Compare o CET, não só a taxa anunciada. É ele que mostra o custo real do financiamento.
- Teste prazos menores no simulador. A parcela sobe, mas o total de juros costuma cair de forma expressiva.
- Considere o SAC se quiser pagar menos juros no total e não se incomodar com parcelas mais altas no início.
- Veja se o seu saldo do FGTS pode ser usado, dentro das regras vigentes, para a entrada ou para amortizar o saldo devedor.
- Mantenha a parcela no que cabe no seu bolso. Os bancos costumam limitar o comprometimento a cerca de 30% da renda mensal.
- Simule no mesmo dia em mais de um banco. As condições mudam bastante de uma instituição para outra.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
No SAC, a parcela começa mais alta e diminui mês a mês, porque a parte que abate a dívida é fixa e os juros caem junto com o saldo. Na Tabela Price, a parcela é a mesma do início ao fim. No geral, o SAC custa menos juros ao longo do contrato, e a Price tem a vantagem de manter a parcela previsível.
Quanto preciso dar de entrada num financiamento imobiliário?
Costuma ser exigido pelo menos 20% do valor do imóvel, mas o percentual varia conforme o banco e o tipo de imóvel. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros você paga. Use o simulador para testar diferentes valores de entrada e ver o efeito na parcela.
Posso usar o FGTS no financiamento imobiliário?
Em muitos casos, sim. O saldo do FGTS pode ser usado para compor a entrada, abater parte do saldo devedor ou reduzir as parcelas, desde que você atenda às condições exigidas (tipo e valor do imóvel, tempo de contribuição, entre outras). As regras mudam de tempos em tempos, então confirme as condições atuais com a Caixa ou com o seu banco.
O simulador mostra o valor exato que vou pagar?
Não. Ele entrega uma estimativa próxima com base nos dados que você digita. O valor final depende da taxa aprovada na análise de crédito, dos seguros obrigatórios e das tarifas do banco, que entram no CET. Trate o resultado como um guia para planejar, não como a proposta definitiva.
Qual o prazo máximo de um financiamento habitacional?
Muitos bancos oferecem prazos longos, que costumam chegar a 35 anos (420 meses). O prazo aprovado depende da sua idade, da renda e da política de cada instituição. Lembre que alongar o prazo reduz a parcela, mas aumenta bastante o total de juros.
O que é CET e por que ele importa mais que a taxa de juros?
CET é o Custo Efetivo Total, um percentual que reúne juros, tarifas e seguros num número só. Dois financiamentos podem ter a mesma taxa de juros e CETs diferentes, porque um cobra mais tarifas e seguros que o outro. Na hora de comparar propostas, é o CET que mostra qual sai realmente mais barato.
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