Como funciona o financiamento imobiliário em 2026

O financiamento imobiliário é a principal forma de comprar um imóvel no Brasil. Com prazos de até 35 anos e taxas que variam conforme o banco e o perfil do comprador, entender como funciona o financiamento imobiliário pode significar uma economia de dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Neste guia, você vai aprender o que é o financiamento imobiliário, quais são os requisitos, como funcionam as tabelas SAC e Price, quais bancos oferecem as melhores taxas em 2026 e como reduzir o valor das parcelas com amortização de financiamento imobiliário e portabilidade.

O financiamento imobiliário é um crédito concedido por bancos e instituições financeiras para a compra de imóveis residenciais, comerciais ou terrenos. O banco paga o valor do imóvel ao vendedor e o comprador devolve esse valor ao banco em parcelas mensais, com juros.

Até a quitação total, o imóvel fica em nome do comprador, mas vinculado ao banco por meio de alienação fiduciária. Isso significa que, se houver inadimplência prolongada, o banco pode retomar o bem.

No Brasil, os financiamentos são regulados pelo Banco Central e podem ser contratados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). O SFH cobre imóveis de até R$1,5 milhão com taxas reguladas, enquanto o SFI atende valores maiores com condições de mercado.

Para conseguir um financiamento imobiliário, o comprador precisa atender a alguns critérios básicos que os bancos avaliam antes de liberar o crédito.

As taxas de juros variam conforme o banco, o perfil do cliente e o tipo de financiamento. Com a Selic em 15% em 2026, as taxas do crédito imobiliário subiram em relação a anos anteriores. A Caixa Econômica Federal continua com o financiamento imobiliário Caixa como referência de menor taxa, mas existem diferenças significativas entre os bancos.

Os dois sistemas de amortização mais usados no financiamento imobiliário brasileiro são a Tabela SAC e a Tabela Price. A escolha entre eles impacta diretamente o valor das parcelas e o total de juros pagos.

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

Na SAC, a amortização do valor principal é constante em todas as parcelas. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor (que diminui a cada mês), as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo. É a opção que gera menos juros no total.

Tabela Price (Sistema Francês)

Na Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. No início, a maior parte da parcela são juros e a amortização é menor. Com o tempo, essa proporção se inverte. A vantagem é a previsibilidade, mas o custo total de juros pode ser até 30% maior que na SAC.

Qual é a melhor? Se você consegue arcar com parcelas iniciais mais altas, a SAC é a escolha mais econômica. Se precisa de parcelas fixas e menores no início, a Price pode fazer mais sentido para o seu orçamento.

O programa Minha Casa Minha Vida passou por atualizações importantes em 2026 que ampliam o acesso ao crédito habitacional. O teto do valor dos imóveis subiu para R$600 mil e foi criada a Faixa 4, que atende famílias com renda mensal entre R$8.600 e R$12.000.

As taxas de juros no programa variam entre 4% e 10% ao ano, dependendo da faixa de renda, bem abaixo das taxas de mercado. Os subsídios podem chegar a R$55 mil para as Faixas 1 e 2.

Para saber se você se enquadra no programa, confira nosso artigo sobre quem pode financiar pela Minha Casa Minha Vida.

Existem três formas principais de reduzir as parcelas de um financiamento imobiliário. Cada uma tem suas vantagens e pode ser combinada com as outras.

A renegociação é um pedido direto ao banco para rever as condições do contrato. Quem tem bom histórico de pagamento ou um relacionamento longo com a instituição tende a conseguir condições melhores.

Se aprovada, a renegociação pode esticar o prazo do financiamento ou reduzir a taxa de juros. Nos dois casos, o resultado é uma diminuição no valor mensal das parcelas.

A portabilidade permite transferir a dívida de um banco para outro que ofereça condições melhores. É um direito garantido por lei e o banco original é obrigado a liberar a transferência.

Para fazer a portabilidade, leve a documentação do financiamento atual ao novo banco e negocie as taxas. Na maioria dos casos, o banco original faz uma contraproposta para manter o cliente, o que torna a portabilidade uma boa estratégia de negociação, mesmo que você não transfira de fato.

Amortizar significa adiantar o pagamento da dívida para reduzir o saldo devedor. Com o saldo menor, os juros diminuem e, consequentemente, as parcelas também.

Os bancos oferecem duas opções de amortização:

• Reduzir o valor das parcelas e manter o prazo (alívio imediato no orçamento)
• Manter o valor das parcelas e diminuir o prazo (quita o financiamento mais rápido)

A amortização pode ser feita com recursos próprios (a qualquer momento) ou com o saldo do FGTS (a cada 2 anos, se o financiamento for pelo SFH). Para quem tem FGTS disponível, é uma das melhores formas de economizar no financiamento.

Uma estratégia recomendada: separe todo mês um valor acima da parcela do financiamento. Use o excedente para amortizar periodicamente e reduzir o custo total dos juros.

Até a quitação total, o imóvel permanece em alienação fiduciária. Quando todas as parcelas forem pagas, o imóvel passa a ser 100% seu. Para oficializar isso, siga três passos:

• Solicite o termo de quitação junto ao banco que concedeu o financiamento
• Leve o termo ao Cartório de Registro de Imóveis para retirar a alienação fiduciária da matrícula
• Obtenha a assinatura da instituição credora no termo de quitação

Esse processo tem custas cartoriais que variam por estado, mas é obrigatório para que o imóvel fique livre de qualquer vínculo com o banco.

Quem financiou um imóvel precisa declará-lo no Imposto de Renda anualmente. O imóvel financiado deve ser informado na ficha "Bens e Direitos" da declaração.

Você deve detalhar: o valor total do financiamento, o número de parcelas, quantas já foram pagas e o valor correspondente, as parcelas em aberto, o valor da entrada (se houver), a taxa de juros, eventual uso do FGTS para amortização, o nome e CNPJ do banco e o número do contrato.

O valor declarado deve ser o total efetivamente pago (entrada + parcelas), e não o valor de mercado do imóvel.

A diferença de meio ponto percentual na taxa de juros pode representar dezenas de milhares de reais ao longo de um financiamento de 30 anos. Por isso, compare as condições de diferentes bancos antes de assinar qualquer contrato.

Aqui na Financera, você pode usar nossa calculadora de juros para simular diferentes cenários e encontrar a opção que mais se encaixa no seu orçamento. Também vale consultar nosso guia sobre empréstimo ou financiamento: qual a melhor opção para entender as diferenças entre as duas modalidades de crédito.